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行业新闻

深圳写字楼的春天来了!成交活跃度远超住宅,年内又有7个购物中心入市!

发布日期:2017/08/10

一边是住宅市场的成交量价双双走低,一边是写字楼和购物中心新增供应加剧,今年深圳楼市的住宅和商业形成了“跷跷板效应”。业内人士认为,住宅市场受到调控影响,走势趋稳;深圳的经济指标向好,吸引商家的能力增强。
 
01
房价走势平稳为主基调
 
上半年一手商品住宅供应量和成交量分别为76.6万平方米、105.3万平方米,同比跌幅分别达68.01%、56.65%。自去年10月份至今年6月份,新房均价已实现“九连降”。
 
戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙认为:
 
一方面,批准预现售环节的管控使得批售放缓,市场供应量大幅缩减,从而影响成交量;
 
另一方面,从严的调控令市场各方观望情绪浓重,供需大降,价格缺乏上行支撑;年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导,房价攀升的局面受到直接限制。
 
市场整体降温的局面亦波及到二手市场,二手住宅成交量同样大降,较上年同期下降49.78%。
 
一二手住宅成交总量353.3万平方米,较去年同期下降53.05%,整体需求大降;而从逐月走势来看,需求总量自4月以后进入低位趋稳的状态。
 
对于未来走势,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示,去年“104新政”一步到位的调控令市场降温并价格回稳,如果政策环境不发生变化、市场持续当前的平稳状态,政策加码的必要性也将不在。
 
对比前期过低的供应量,下半年出于业绩要求、资金压力等因素,新房供应量或将有所增加,一定程度增加市场的活跃度。同时受到相关部门严格的价格管理,预计新房价格的平稳状态也将影响到二手市场,总体趋稳将是年内深圳房价的主要基调,而具体区域及物业仍有望呈现不同走向,小幅波动在所难免。
 
02
甲级写字楼成交活跃
 
相对于住宅市场的平稳,深圳甲级写字楼市场却是另外一番景象。戴德梁行的数据显示,上半年五个新项目共计57.44万平方米甲级办公物业入市,甲级写字楼存量上升至401.18万平方米,而成交量也达到了50.63万平方米的历史新高,全市空置率下滑0.2个百分点至13.06%。租金方面,作为标杆,平安金融中心租金水平创历史新高,带动福田乃至全市租金上扬。
 
此外,福田中心区整体高入住率意味着可租赁物业不多,面对上半年活跃的新增需求,部分写字楼小幅上调租金,不少业主方对市场的预期仍然乐观。而罗湖区多年以来无新增甲级办公楼入市,租户搬离罗湖的现象也时有发生,其中南山区由于新落成的物业品质较高且租金较福田低而倍受青睐,自2016年2季度开始的租金稳中微跌趋势仍在持续。上半年,招商中环、信利康大厦、皇庭中心等多个优质办公物业在售,在严格的楼市调控政策之下,部分投资资金由住宅转移至办公物业,共同带动一手办公楼成交回暖。
 
近年来诸多大型企业积极谋求布局深圳,在深圳土地供应严重不足的情况下,通过购买整栋或整层办公楼作为总部自用的交易日趋活跃。张晓端称,未来半年,预计仍有70多万平方米甲级写字楼入市,其中约93%位于福田区,虽然福田金融中心地位稳固,但集中入市或使得供应压力显现,租金上涨的趋势预料难被平抑。另一方面,在2017年的新供应中,超八成为总部物业,其中六成以上为金融总部,可见深圳在打造总部经济方面的显著成效,而金融业的大发展也将助推深圳日益成为国际金融中心城市。
 
 
03
名牌“首店”纷纷入驻深圳
 
深圳蓬勃发展的购物中心吸引了众多知名品牌的首家店铺入驻。南山来福士在上半年开业,新引进的莆田餐厅、蓝蛙餐厅、百丽宫影城等均为深圳“首店”;即将开业的PAFC MALL也将引进诸多新颖品牌首次进驻深圳,包括上海网红餐厅桂满陇、香港米其林推荐餐厅–Butchers Club、日本炉端烧名店田舍家等。在线上新生事物经过日新月异的发展后,线上流量转换为线下客流也成为常态,网红店积极在购物中心拓店,如海马体照相馆、吉米、小米等等,也进一步丰富了购物中心的业态。而通过技术创新实现线上线下融合,实体门店也正在以全新的商业模式将“新零售”变成现实。未来人们进入商场更多的是为了享受生活,简单“买买买”的时代已经过去,营造真正独特的情感体验场景已成为脱颖而出的重要方法。2017年下半年,预计全市有7个共计116万平方米优质购物中心入市。位于核心成熟商圈的平安金融购物中心,深业上城和万象天地等优质购物中心预计将投入使用,带来41万平方米的新供应。程家龙表示,住宅和商业形成了“跷跷板效应”,住宅市场市场受到调控影响,走势趋稳;深圳的经济指标向好,吸引商家的能力增强,更多的资金流向商业地产。
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